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　　十几年来◈✿ღ★，商业综合体大批涌现在各级的城市圈中天天棋牌评测网◈✿ღ★，以城市综合体的建成形成了城市中心或副中心◈✿ღ★。随着国内城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同时天天棋牌评测网◈✿ღ★，人口“数量红利”也开始转向“质量红利”◈✿ღ★。城市综合体的新命题是什么呢？

　　在城市化的进程中◈✿ღ★，商业中心从单体百货到综合功能具备的综合体◈✿ღ★，经历了从以“资本◈✿ღ★、现金”（销售回现金流为其中主要诉求之一）为核心◈✿ღ★，开始转变到以商业综合赢利为中心◈✿ღ★，也就是商业地产的开发开始逐步回归到“资产◈✿ღ★、运营”为核心本源◈✿ღ★。人们开始理解到◈✿ღ★，商业地产开发的初心◈✿ღ★， 其实质——应该是赢得“消费者”的心◈✿ღ★。

　　消费者年轻化（90后◈✿ღ★、00后）◈✿ღ★、让消费者愿意走出网络商城◈✿ღ★，这些顾客的特点和要求◈✿ღ★，使得“体验化”是商业中心必须关注的课题◈✿ღ★。一个好的商业地产项目的开发是需要在定位◈✿ღ★、概念规划建筑设计◈✿ღ★、物业运营每个阶段都有理性的分析和落地策略◈✿ღ★。商业地产开发目的是用以经营性为主还是销售性为主？但无论那种定位策略◈✿ღ★，其最终都离不开产业（业态组合适对销）◈✿ღ★、物业（规划布置合理）◈✿ღ★、营业（运营适应性持续）◈✿ღ★，这样商业地产才有价值的可持续◈✿ღ★。{如有商业综合体设计需求◈✿ღ★，请搜索◈✿ღ★：万维设计}

　　新城区商业核心也应是有别于都市核心圈的商业体◈✿ღ★。这次小编分享的是聊城祥光新城商业项目的规划设计◈✿ღ★，期以阐述商业地产设计时◈✿ღ★，关注商业体验化的场所精神◈✿ღ★、关注商业运营价值特性◈✿ღ★，需解决的动线◈✿ღ★、节点◈✿ღ★、空间性能价值◈✿ღ★、以及所承载的空间属性相关联的设计问题思路◈✿ღ★。

　　新城位于聊城市城区南部◈✿ღ★，阳谷县以北◈✿ღ★，北至聊城25公里◈✿ღ★，南至阳谷县15公里◈✿ღ★。新城片区14平方公里◈✿ღ★，规划承载8-10万人◈✿ღ★。新城与主城联系的交通动脉为双向十二车道的聊阳路◈✿ღ★，也是拟建核心功能区的新城外部车客流的联系动脉◈✿ღ★。

　　本商业项目是在其核心功能区拟建4 -5万平集中商业◈✿ღ★、4万平街区◈✿ღ★。项目共约10万方体量◈✿ღ★，不仅是新城片区的商业核心◈✿ღ★，也将辐射到10公里外的片区◈✿ღ★。

　　商业项目周边的交通资源◈✿ღ★、功能业态以及客流资源是其最基本的设计条件◈✿ღ★，也即先研究◈✿ღ★：车从哪里来◈✿ღ★、什么人会来天天棋牌评测网◈✿ღ★、人从哪里来◈✿ღ★、人来干什么的问题◈✿ღ★。这也是设计商业外部动线的初始条件◈✿ღ★，是商业外部属性◈✿ღ★、功能分区的条件◈✿ღ★。我们称之为设计外部三点三线与空间◈✿ღ★。

　　所谓三点三线是客流集散点凯发官网◈✿ღ★、物流集散点◈✿ღ★、车流集散点以及与之对应的动线关系◈✿ღ★，而外部空间设计是解决不同的商业性能属性和空间场所属性问题◈✿ღ★。比如大型主干道路适宜于大体量商业空间◈✿ღ★，同时也需要昭示性的商业立面◈✿ღ★，而小型的道路条件往往适宜于情景化的商业空间◈✿ღ★，如果有外部景观资源◈✿ღ★，所对应的商业空间也应该特别针对性设计◈✿ღ★。

　　光明大道是联系新城南北区域的交通干道◈✿ღ★，和祥光路一起成为商业地块的重要外部交通联系◈✿ღ★、形象昭示性功能的主要道路◈✿ღ★。项目地块的光明大道东侧是拟建商业街区以及即将建成的综合医院◈✿ღ★，而地块西侧为休闲广场◈✿ღ★、展览馆属性◈✿ღ★，北侧为办公◈✿ღ★、酒店功能◈✿ღ★，南侧为已建的住宅片区◈✿ღ★。南边及东侧是项目主力消费圈的客流来向◈✿ღ★。

　　项目拟建约十万方的体量规模◈✿ღ★，包括综合商业MALL和街区商业◈✿ღ★，按人均0.8-1.2平米测算◈✿ღ★，本项目应为祥光新城的核心商业圈◈✿ღ★。

　　不管是MALL还是街区◈✿ღ★，其商业设计同样离不开业态性质◈✿ღ★、空间动线◈✿ღ★、运营适应性三个问题◈✿ღ★。即使是用于销售型的物业◈✿ღ★，也应该符合这些基本原则的合理性◈✿ღ★。不少开发商立项时◈✿ღ★，只有一个诉求——就是“商铺全卖回现金”凯发官网◈✿ღ★。销售型商铺通常会切割成小单元以求“总价低◈✿ღ★、好去化”◈✿ღ★，尤其是全销型◈✿ღ★，没有规划运营时的蓄客类主力店◈✿ღ★、次主力店◈✿ღ★，清一色的小商铺往往好卖不好经营◈✿ღ★。建成后坪效低下◈✿ღ★，无法解决“蓄客”（招揽顾客流量）商铺与“蓄金”（高租金招财）商铺的组合◈✿ღ★，业态组合难◈✿ღ★、商家经营不持续◈✿ღ★，最后惨淡萧条◈✿ღ★、人去楼空◈✿ღ★，最终也无法体现商业的真正价值◈✿ღ★。

　　运营利好是商业的本质核心◈✿ღ★。不管是经营为主◈✿ღ★，还是销售为主◈✿ღ★，是MALL或是街区等空间形式◈✿ღ★，也同样应考虑在未来招商经营利好为原则◈✿ღ★，对“蓄客”商铺与“蓄金”商铺的有效搭配◈✿ღ★，形成不同属性的业态规划◈✿ღ★。主题化◈✿ღ★、娱乐化◈✿ღ★、新业态是定制商业的诉求◈✿ღ★。没有特点特色的商业是没有竞争力的◈✿ღ★。项目通过商业自持商业MALL和街区之间组合凯发官网◈✿ღ★，错位互动◈✿ღ★。同时以商业IP主题化◈✿ღ★、文化体验作为商业空间的设计主题◈✿ღ★，形成新城商业中心的特色◈✿ღ★。{如有商业综合体设计需求◈✿ღ★，请搜索◈✿ღ★：万维设计}

　　商业MALL总体地上体量4-5万平米◈✿ღ★。如此中等规模的商业中心◈✿ღ★，如果按完全集中化设计的方法◈✿ღ★，会缺少新城属性的体验感◈✿ღ★，所以在不同的方案尝试中◈✿ღ★，我们最终推荐的是体验化凯发官网◈✿ღ★、情境化与集中空间的结合形式◈✿ღ★，即◈✿ღ★：采用集中MALL◈✿ღ★、情景BLOCK围合中心商业庭院的空间组合◈✿ღ★。以形成低集人口密度◈✿ღ★、近郊新城的特色商业形态◈✿ღ★。提倡慢生活◈✿ღ★、情感化的商业体验◈✿ღ★。

　　在临东侧光明大道◈✿ღ★、南面祥光路设计集中而昭示性强的立面形态◈✿ღ★，也是商业MALL的城市性表达面◈✿ღ★。西侧靠近中兴广场处设置以餐饮等休闲主力店为业态的情景BLOCK◈✿ღ★，结合每层的甲板绿色休闲平台◈✿ღ★，形成外部广场人流与内部商业内庭的充分互动和交流◈✿ღ★。北侧具备昭示性◈✿ღ★、人流量均较弱的特性◈✿ღ★，规划设计以超市凯发官网◈✿ღ★、游乐等生活型主力店的形式空间◈✿ღ★，形成带动东南侧金银铺的商业动线◈✿ღ★。同时北侧也是主要服务性动线的落位空间◈✿ღ★。

　　西街角的入口广场◈✿ღ★、西侧通透可穿越的情景广场◈✿ღ★、中心中庭广场◈✿ღ★。过大的广场会削弱步行通达性和消费冲动◈✿ღ★，而过小的广场又不能解决集散和引导作用◈✿ღ★，广场的尺度也是设计应充分考量的问题◈✿ღ★，应在高宽比◈✿ღ★、视觉距离和空间性能之间形成良好的匹配◈✿ღ★。

　　以近北侧三个面的三个车行出入（实施中可分进出口单控）◈✿ღ★，以避免来店的排队◈✿ღ★、出店的拥挤状况◈✿ღ★。物流集散点◈✿ღ★：结合主力店以MALL的北面为主◈✿ღ★。

　　在综合性商业以及城市综合体的设计中◈✿ღ★，核心空间往往承载了属性凯发官网◈✿ღ★、特色天天棋牌评测网◈✿ღ★、记忆的复合功能◈✿ღ★，也是综合体的代言场所◈✿ღ★，不同的综合体也有着不同空间方式的表达◈✿ღ★，但往往都是商业场所的核心纽带◈✿ღ★。商业半露天的中庭和共享甲板是情景化商城的空间核心◈✿ღ★，以可视◈✿ღ★、可达◈✿ღ★、互动◈✿ღ★、自然生态为原则◈✿ღ★，形成室外空间室内化◈✿ღ★、室内空间室外化的边界互融◈✿ღ★，同时也增加了空间灰度价值◈✿ღ★、商业软性价值◈✿ღ★。

　　在中央枢纽广场◈✿ღ★，可按季节◈✿ღ★、月周◈✿ღ★、时段布置不同的商业空间氛围展秀◈✿ღ★，灯光秀◈✿ღ★、音乐秀◈✿ღ★、汽车秀◈✿ღ★、粉丝秀◈✿ღ★、喷泉秀◈✿ღ★，网红展◈✿ღ★、展◈✿ღ★、家具展◈✿ღ★、电影展◈✿ღ★、时装展……面对日益发达的网商◈✿ღ★，体验性◈✿ღ★、参与性空间是实体商业的必要◈✿ღ★、必需空间◈✿ღ★，类似的客商互动空间是内外聚散◈✿ღ★、商家分享的核心◈✿ღ★，自然也是商业的精神场所之核心◈✿ღ★。

　　在内部平面布置上◈✿ღ★，以一条主动线联系各商店铺◈✿ღ★，“金角银边草肚皮◈✿ღ★，扁担扛提升机”将主力店◈✿ღ★、次主力店放在平面较深◈✿ღ★、楼层较高的位置◈✿ღ★，以带“蓄客店铺”带动◈✿ღ★、提升“蓄金店铺”的人流商业价值◈✿ღ★。同时在空间上对室内◈✿ღ★、室外商业情景进行立体互动◈✿ღ★。

　　商业街区是宽60-70米◈✿ღ★，长约150-200米的两个长形地块◈✿ღ★，是街区的适宜尺度◈✿ღ★。街区东临综合医院◈✿ღ★，西临光明大道以及商业MALL◈✿ღ★。光明大道的交通主干道的属性使其两侧的商业互动性小于昭示性◈✿ღ★，商业MALL与商业的人流互动主要是通过路口的节点广场集散点完成◈✿ღ★，很难形成人流的无缝穿梭◈✿ღ★。形象的昭示性却变得相对首要◈✿ღ★，需要向顾客昭明MALL和街区的属性特点◈✿ღ★，以形成商家的错位经营和属性的互补◈✿ღ★。

　　在商业街区的设计中◈✿ღ★，西侧采用相对完整的空间体量◈✿ღ★，同时西侧沿街广场与北侧广场解决一部分停车与车辆进出聚散点◈✿ღ★。而面对综合医院的一侧则采用可互动性更强◈✿ღ★、可达性强◈✿ღ★、空间趣味强的商业空间形态◈✿ღ★；南北两个地块中间设立中心步行形象广场◈✿ღ★，并通过南北入口广场节点联系商业片区◈✿ღ★，不同的广场体验感以形成人流的引导和聚集◈✿ღ★。

　　在形态上采用传统和现代结合的手法◈✿ღ★，街道空间主次结合◈✿ღ★、宽窄结合◈✿ღ★、收放结合◈✿ღ★，以利于不同业态的组合运营◈✿ღ★，也拥有特色鲜明的商业空间属性◈✿ღ★。街区设计也应遵循“金角银边草肚皮◈✿ღ★，扁担扛提升机”的原则◈✿ღ★，将主力店铺◈✿ღ★、目的性消费的店铺放在蓄客的位置与高位楼层◈✿ღ★，以带动租金相对较高的“蓄金商铺”◈✿ღ★：金铺◈✿ღ★、银铺◈✿ღ★。凯发官网入口◈✿ღ★，凯发APP官网入口◈✿ღ★，最新消息◈✿ღ★，财经新闻◈✿ღ★，凯发官网,凯发入口◈✿ღ★！凯发K8旗舰厅AG登录◈✿ღ★。